Belajar Hukum Agraria dan Hak Atas Tanah di Indonesia

Belajar hukum agraria, Hak – hak atas tanah di Indonesia. Dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 diatur bahwa: “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.”

Hukum agraria, Hak – hak atas tanah di Indonesia. Hak menguasai yang dimiliki oleh negara tersebut memberikan wewenang kepada negara untuk:

Hukum agraria dan Hak – hak atas tanah di Republik Indonesia.

1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa;
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Berdasarkan hak menguasai Negara ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada dan dimiliki oleh orang dan juga badan hukum. Hak-hak atas tanah ini memberi wewenang kepada yang menguasainya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya.

Berdasarkan Pasal 16 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UU Agraria”), terdapat 8 hak-hak atas tanah yaitu:

1. Hak milik,
2. Hak guna usaha (“HGU”),
3. Hak guna bangunan (“HGB”),
4. Hak pakai,
5. Hak sewa,
6. Hak membuka tanah,
7. Hak memungut hasil hutan,
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam
9. Hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Melalui artikel ini kami hendak membahas hak milik, HGU, HGB, hak pakai, dan hak sewa, terutama mengenai kepemilikan, hapusnya hak, dan juga hak apa saja yang dimiliki oleh pemilik hak tanah tersebut.

Hak Milik

Sifat dari hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Berbeda dengan hak atas tanah lainnya, hak milik tidak memiliki jangka waktu.

Yang dapat memiliki hak milik adalah warga negara Indonesia, serta badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah. Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah, badan-badan hukum yang dapat memiliki hak milik atas tanah antara lain:

1. Bank-bank negara;
2. Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian;
3. Badan-badan keagamaan;
4. Badan-badan sosial.

Apabila seorang asing memperoleh tanah hak milik karena waris tanpa wasiat atau karena percampuran harta akibat perkawinan, maka hak milik yang diperolehnya tersebut wajib dilepaskan atau dialihkan paling lambat 1 tahun sejak diperolehnya hak milik.

Apabila tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak milik tersebut hapus karena hukum dan tanahnya menjadi milik negara. Hal yang sama juga berlaku apabila hak milik tersebut dimiliki oleh orang yang kehilangan kewarganegaraan Indonesia. Paling lambat 1 tahun sejak kehilangan kewarganegaraan Indonesia tersebut ia wajib melepaskan atau mengalihkan hak milik tersebut.

Sebagaimana disinggung di atas hak milik tidak memiliki jangka waktu, namun hak milik tetap bisa berakhir karena alasan-alasan tertentu. Hapusnya hak milik dapat terjadi dalam hal tanah tersebut musnah, terjadi pencabutan hak, pemiliknya menyerahkan tanahnya secara sukarela, penelantaran, dan beralihnya hak milik kepada orang asing dan tidak dilepaskan (sebagaimana dijelaskan dalam paragraf di atas).

Pemilik hak milik berhak untuk mengalihkan tanahnya dengan cara jual beli, penukaran, hibah, waris (melalui wasiat) dan perbuatan pengalihan hak lainnya. Selain itu, pemilik hak milik juga bisa menjadikan tanah hak milik sebagai jaminan atas hutang dengan pemberian Hak Tanggungan.

Pemilik hak milik dapat mengadakan perjanjian dengan pihak lainnya sehingga pihak lainnya ini akan mempunyai Hak Guna Bangunan (HGB) di atas tanah hak milik.

Hak Guna Usaha (HGU)

HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. HGU dapat dimiliki dengan jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

Perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU paling lama 35 tahun. Setelah jangka waktu HGU tersebut berakhir, Pemilik HGU dapat memohon perpanjangan untuk waktu yang paling lama 25 tahun.

HGU dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan-badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Selain karena berakhirnya jangka waktu, HGU juga akan hapus juga karena:

1. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
2. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
3. Dicabut untuk kepentingan umum;
4. Ditelantarkan;
5. Tanahnya musnah;
6. Pemilik HGU kehilangan syarat-syarat sebagai pemilik HGU atau suatu pihak menerima pengalihan menurut hukum atas sebuah HGU namun tidak memenuhi syarat sebagai pemilik HGU dan dalam jangka waktu 1 tahun tidak melakukan pelepasan atau pengalihan hak kepada pihak yang berhak.
Pemilik HGU berhak untuk mengalihkan HGU kepada pihak lain. Selain itu Pemilik HGU juga dapat menjaminkan tanah HGU tersebut dengan Hak Tanggungan.

Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. HGB diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. HGB dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia dan badan-badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

HGB terjadi dikarenakan Penetapan Pemerintah atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau atas tanah milik pihak lain. Terkait dengan HGB atas tanah milik orang lain terjadi karena pihak yang akan memperoleh HGB telah mengadakan perjanjian yang berbentuk akta otentik dengan pemilik hak milik, perjanjian mana yang bertujuan untuk memperoleh HGB tersebut.

Selain karena berakhirnya jangka waktu, HGB akan hapus juga karena:

1. Jangka waktunya berakhir;
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4. Dicabut untuk kepentingan umum;
5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah;
7. Pemilik HGB kehilangan syarat-syarat sebagai pemilik HGU atau suatu pihak menerima pengalihan menurut hukum atas sebuah HGU namun tidak memenuhi syarat sebagai pemilik HGB dan dalam jangka waktu 1 tahun tidak melakukan pelepasan atau pengalihan hak kepada pihak yang berhak.

Pemilik HGB berhak untuk mengalihkan HGB kepada pihak lain. Selain itu Pemilik HGB juga dapat menjaminkan tanah HGB tersebut dengan Hak Tanggungan.

Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.

Hak pakai dapat diberikan:

1. Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
2. Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

Yang dapat memiliki hak pakai antara lain:

1. Warga negara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Berbeda dengan hak-hak lainnya, pemilik hak pakai tidak dapat mengalihkan hak pakai tersebut kepada pihak lain, kecuali dengan izin dari pejabat yang berwenang (apabila hak pakai diperoleh dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara) atau izin dari pemilik tanah (apabila hal itu dimungkinkan dalam perjanjian dengan pemilik tanah). Pemilik hak pakai juga tidak memiliki hak untuk menjaminkan tanahnya sebagai jaminan atas hutang.

Selain itu, hak pakai dapat diberikan kepada orang asing atau badan hukum asing. Beranjak dari hal tersebut, peraturan perundang – undangan di Indonesia memberikan hak bagi orang asing untuk dapat memiliki tempat tinggal dengan Hak Pakai. Syarat dan ketentuan bagi orang asing untuk dapat memiliki tempat tinggal dengan Hak Pakai lebih lanjut diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.

Hak Sewa

Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:

1. Warga negara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Selain hak pakai, hak sewa juga memungkinkan untuk diberikan kepada orang atau badan hukum asing.